У трактуванні ст. 655 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу – це договір, за яким продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

До предмета договору купівлі-продажу можуть бути віднесені будь-які предмети матеріального світу (майно), продаж яких не заборонений законом і які є у продавця на момент укладення договору.

У цій статті я б хотіла більш детально розповісти про найбільш актуальний і поширеній з видів договорів купівлі-продажу, а саме договір купівлі-продажу нерухомості. Даний тип договору є складним багатоетапним процесом, який вимагає відповідального підходу не тільки до правильного пошуку потенційного покупця й відповідного об'єкта нерухомості, а і до перевірки наявних документів та вибору кваліфікованого нотаріуса.

В реаліях міста, насамперед, це стосується придбання житла або на первинному ринку у забудовника, або купівлі квартири на вторинному ринку у фізичної або юридичної особи.

До мене звертаються за консультаціями дуже багато людей щодо роз’яснення найпоширеніших проблемних питань, з якими може зіткнутися як продавець нерухомості, так і покупець, а також з питанням сплати податків при оформленні договору.

Отже, що насамперед потрібно розуміти: як і з будь-якою іншою нерухомістю, договір купівлі-продажу квартири підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та внесенню даних про переоформлення права власності на об'єкт до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Оскільки основні ризики щодо правильності оформлення стосуватимуться нового власника, покупця, то він, зазвичай, і буде обирати нотаріуса для посвідчення правочину.

Обов'язковою умовою для оформлення угоди буде також замовлення офіційної оцінки вартості квартири, яку повинен зробити кваліфікований оцінювач і зареєструвати її у Єдиній базі даних звітів про оцінку.

До основних проблемних питань, що можуть виникати в процесі підготовки документів та оформлення договору купівлі-продажу квартири можна віднести:

Необхідність своєчасного зняття з реєстраційного обліку місця проживання з квартири продавця та інших зареєстрованих в ній осіб, особливо це стосується малолітніх дітей.

Проблеми з отриманням технічного паспорта на квартиру (якщо в квартирі було перепланування, що не відображене в документах).

Наявність арешту/іпотеки/заборони на квартиру, в обов’язковому порядку буде перевірятися нотаріусом в інтересах сторін.

Отримання нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя на продаж квартири, якщо квартира була придбана в шлюбі.

Проблеми із своєчасним погашенням заборгованостями по оплаті за житлово-комунальні послуги.

Перебування продавця або покупця чи їх другого з подружжя у Єдиному реєстрі боржників.

За наявності вказаних проблем, що існують тимчасово, і які можна вирішити, але якщо між сторонами досягнута домовленість щодо укладення договору купівлі-продажу у майбутньому, то бажано укласти попередній договір, в якому передбачити всі права та обов’язки сторін та умови, строки, суму продажу тощо майбутнього договору купівлі-продажу.

До речі, попередній договір купівлі-продажу квартири, також повинен укладатися у нотаріуса в тій же формі, що й основний.

Покупець повинен звернути увагу, що за будь-яких умов, стандартний пакет документів при продажі квартири повинен включати:

правовстановлюючий документ на квартиру;

документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності на квартиру;

згода другого з подружжя на продаж;

звіт про оцінку квартири;

технічний паспорт;

довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах;

документ щодо складу зареєстрованих осіб у квартирі – нотаріус підключений до Реєстру територіального громади міста Києва може зробити відповідний запит та до 5 робочих днів отримає Витяг з РТГ; або відповідний документ можна отримати у ЦНАП або райадміністрації протягом 1 місяця;

згода співвласників квартири на продаж частини квартири (якщо квартира знаходиться у спільній власності)

Якщо у квартирі зареєстровані діти (до 18 років), то також необхідно отримати: дозвіл органів опіки та піклування.

Хто повинен оплачувати витрати за договором купівлі-продажу квартири?

Витрати з оформлення договору сторони сплачують за домовленістю між собою, порівну або одна із сторін бере на себе всі витрати. Покупець сплачує збір з операцій придбання нерухомого майна у розмірі 1% від суму договору (суми продажу), але не нижче ніж оціночна вартість нерухомого майна.

Продавець сплачує державне мито у розмірі 1% від суми договору (суми продажу), але не нижче ніж оціночна вартість нерухомого майна. Якщо нерухоме майно перебуває у власності продавця менше 3 років або продавець здійснює не перший продаж нерухомості протягом звітного року, то виникає податок у розмірі 5% та військовий збір у розмірі 1,5 % від суму договору (суми продажу), але не нижче ніж оціночна вартість нерухомого майна. Податок та військовий збір мають бути сплачені в день посвідчення договору купівлі-продажу.

Плата за посвідчення договору, здійснення реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та додаткові послуги правового та технічного характеру відповідно до ст. 31 ЗУ «Про нотаріат» стягуються за домовленістю між нотаріусом та сторонами.

Підводячи підсумки даної статті можу зазначити, що оформлення купівлі-продажу квартири містить в собі достатньо труднощів та підводних каменів, а тому наполегливо рекомендую усім учасникам правочину звертатися за консультаціями до кваліфікованого нотаріуса, який зможе  Вам все доступно роз’яснити і, в подальшому, безпечно провести угоду.

TOP
error: Content is protected !!