Договор купли-продажи

В трактовке ст. 655 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи – это договор, по которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

К предмету договора купли-продажи могут быть отнесены любые предметы материального мира (имущество), продажа которых не запрещена законом и которые есть у продавца на момент заключения договора.

В этой статье я бы хотела более подробно рассказать о наиболее актуальном и распространенном из видов договоров купли-продажи, а именно о договоре купли-продажи недвижимости. Данный тип договора является сложным многоэтапным процессом, который требует ответственного подхода не только к правильному поиску потенциального покупателя и соответствующего объекта недвижимости, а и к проверке имеющихся документов и выбору квалифицированного нотариуса.

В реалиях города, в первую очередь, это касается приобретения жилья или на первичном рынке у застройщика, или покупки квартиры на вторичном рынке у физического или юридического лица.

Ко мне обращаются за консультациями очень много людей по разъяснению распространенных проблемных вопросов, с которыми могут столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также по вопросу уплаты налогов при оформлении договора.

Итак, что прежде всего нужно понимать: как и в сделках с любой другой недвижимостью, договор купли-продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению и внесению данных о переоформлении права собственности на объект в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Поскольку основные риски правильности оформления касаться нового владельца, покупателя, то он, как правило, и будет выбирать нотариуса для удостоверения сделки.

Обязательным условием для оформления сделки будет также заказ официальной оценки стоимости квартиры, которую должен сделать квалифицированный оценщик и зарегистрировать ее в Единой базе данных отчетов об оценке.

К основным проблемным вопросам, которые могут возникать в процессе подготовки документов и оформления договора купли-продажи квартиры можно отнести:

Необходимость своевременного снятия с регистрационного учета места жительства из квартиры продавца и других зарегистрированных в ней лиц, особенно это касается малолетних детей.

Проблемы с получением технического паспорта на квартиру (если в квартире были перепланировки, которые не отражены в документах).

Наличие ареста / ипотеки / запрета на квартиру, в обязательном порядке будет проверяться нотариусом в интересах сторон.

Получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу квартиры, если квартира была приобретена в браке.

Проблемы со своевременным погашением задолженностями по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Нахождение продавца или покупателя, или их второго из супругов в Едином реестре должников.

При наличии указанных проблем, существующих временно, и которые можно решить, но если между сторонами достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи в будущем, то желательно заключить предварительный договор, в котором предусмотреть все права и обязанности сторон и условия, сроки, сумму продажи и т.п. будущего договора купли-продажи.

Кстати, предварительный договор купли-продажи квартиры, также должен заключаться в нотариуса в той же форме, что и основной.

Покупатель должен обратить внимание, что при любых условиях, стандартный пакет документов при продаже квартиры должен включать:

правоустанавливающий документ на квартиру;

документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности на квартиру;

согласие другого супруга на продажу;

отчет об оценке квартиры;

технический паспорт;

справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

документ о составе зарегистрированных лиц в квартире – нотариус, который подключен к Реестру территориальных общин города Киева может сделать соответствующий запрос и до 5 рабочих дней получит Выдержку из РТО; или соответствующий документ можно получить в Центрах получения административных услуг или райадминистрации течение 1 месяца;

согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в совместной собственности);

Если в квартире зарегистрированы дети (до 18 лет), то также необходимо получить: разрешение органов опеки и попечительства.

Кто должен оплачивать расходы по договору купли-продажи квартиры?

Расходы по оформлению договора стороны оплачивают по договоренности между собой поровну или одна из сторон берет на себя все расходы. Покупатель платит сбор с операций покупки недвижимого имущества в размере 1% от суммы договора (суммы продажи), но не ниже оценочной стоимости недвижимого имущества.

Продавец уплачивает государственную пошлину в размере 1% от суммы договора (суммы продажи), но не ниже оценочной стоимости недвижимого имущества. Если недвижимое имущество находится в собственности продавца менее 3 лет или продавец осуществляет не первую продажу недвижимости в течение отчетного года, то возникает налог в размере 5% и военный сбор в размере 1,5% от суммы договора (суммы продажи), но не ниже оценочной стоимости недвижимого имущества. Налог и военный сбор должны быть оплачены в день удостоверения договора купли-продажи.

Плата за удостоверение договора, осуществления регистрации права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и дополнительные услуги правового и технического характера в соответствии со ст. 31 ЗУ «О нотариате» взимаются по договоренности между нотариусом и сторонами.

Подводя итоги данной статьи могу отметить, что оформление купли-продажи квартиры содержит в себе достаточно трудностей и подводных камней, поэтому настоятельно рекомендую всем участникам сделки обращаться за консультациями к квалифицированному нотариусу, который сможет Вам все доступно объяснить и, в дальнейшем, безопасно провести сделку.

TOP
error: Content is protected !!